学区房其实涨不动？

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学区房始终寄托着焦虑的中产们

让下一代翻身做主人的期望

也因此，始终是竞相争夺的珍稀资源

特别是今年，学区房一度站在风口浪尖

北京甚至连续出台政策，限制学区房暴涨现象

但是，学区房除了无法定价的“期望”之外

是否真的值得购买？

为了说明这一问题

我们结合网络信息整理出122所优质公办小学

并找到它们主要对口的703个小区

并统计了它们2013年至今近4年的价格涨幅（片区中位数涨幅）

从中，我们发现了一些出乎意料的现象

我们先来举一个例子来看

如果我们从更宏观的角度来看这一问题

统计的122所学校分布情况

虽然小学没有初中高中那样清晰的数据

因而没有统一的标准评判学校好坏

但是从分布来说

市中心核心区域集中了最多的优质资源

特别是内环内的优质学校非常多

统计的122所学校对应学区房整体涨幅情况

而从整体涨幅情况来看我们的统计结果

高涨幅学区房更多集中内环沿线以及内中环间区域

如杨浦、虹口、老闸北中环内区域

而最为核心的徐汇、老静安、黄浦、陆家嘴等区域

（同时，也是优质学校更为集中的区域）

学区房的涨幅反而并不那么高

为了更加细致分析这一问题

我们进一步划分

10年内、10-20年及20年以上房龄

分别来看看这些学区房的涨幅情况

10年内房龄（70所小学对应139个小区）

闵行和老闸北中环内区域涨幅最为显著

而这正符合近几年来

大宁和莘庄整体的飞速发展

内环内的核心区域涨幅依旧不如相对外围

10-20年房龄（105所小学对应365个小区）

从10-20年房龄的学区房整体来看

涨幅显得更“均匀”

而同样的，内中环间涨幅高过最为核心的区域

同时更加远离核心的闵行、松江学区房涨幅明显

20年以上房龄（77所小学对应200个小区）

而对于20年以上房龄的学区房来说

不同学校学区房之间涨幅差异大

与之前不同的是，除了内中环间涨幅大之外

黄浦区的学区房涨幅也较为明显

因此，在我们看来，

学区房虽然一度处于风口浪尖

但是首先，从中长期来看的涨幅并不高

并且，学区房的涨幅并不与学校质量正相关

学区房热更像是一种“炒作”概念

近几年部分低总价“老破小”学区房的暴热

牵动了太多人敏感的神经

才导致了学区房整体始终都在暴涨的错觉

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